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2012年荆州城区房地产市场运行分析

2013.06.06     来源:荆州市引领文化传媒广告有限公司

王志忠

2012年,国家坚持房地产市场调控不放松荆州房地产业与其他行业相互促进,良性互动,经过市场主体各方的共同努力,房地产市场总体上保持平稳发展的态势。

一、荆州城区房地产市场基本情况

(一完成房地产开发投资统计数据略有下降

据企业上报的统计年报表汇总数据,2012年荆州城区完成房地产开发投资27.96亿元,同比下降7.8%,。其中完成住宅投资21.28亿元,同比下降13.3%。完成商业用房投资2.35亿元,同比增长14.7%(见表1)

需要说明的是,2012年实际完成的房地产开发投资远远高于统计数。这是因为,有些商住项目、商业地产和工业地产项目没有按规定填报房地产开发统计报表,而是填报了固定资产统计报表。如果加上这些数字,2012年荆州城区完成房地产开发投资实际上是增长的。当然,根据统计法规,已上报的报表数据是不能调整和更改的,以上说明仅供分析时参考。

(二)商品房施工面积下降

据统计,2012年荆州城区商品房施工面积235.85万平方米,同比下降11.5%。其中住宅施工面积206.03万平方米,同比下降12.4%。全年新开工面积54.62万平方米,同比下降50.8%。其中住宅新开工面积44.52万平方米,同比下降55.5%(见表2)

(三)商品房竣工面积下降

据统计,2012年荆州城区商品房竣工面积41.36万平方米,同比下降21%。其中住宅竣工面积38.94万平方米,同比下降9.6%;商业营业用房竣工面积1.05万平方米,同比下降75.7%。竣工面积占施工面积的比例只有17.5%,比上年低3个百分点(见表3)

(四)市场供应量略有增长

    据统计,2012年荆州城区商品房批准预售面积147.36万平方米,同比增长0.5%。其中批准预售住宅面积139.19万平方米,同比增长1.1%;批准预售住宅套数13523套,同比增长0.7%(见表4)

(五)商品房销售量大体持平

据商品房销售网上备案数据,2012年荆州城区商品住宅销售与上年大体持平。从网签情况看,全年销售呈上行趋势,尤其是四季度销售量跃升幅度很大,单季销售量超过上半年总和,令市场信心大振。究其原因,一是新兴区域供应量增大,给消费者更多选择机会,在一定程度上激发了消费欲望;二是逐步上行的楼市大环境促使一部分消费者结束观望,购买力得到释放;三是股市持续低迷,其他实体经济下行形势严峻,大量社会资本依其本性必然流向房地产市场;四是各楼盘根据市场需求变化及时调整定价策略,加大促销力度(见表5)

(六)商品房空置面积减少

据统计,2012年荆州城区商品房空置面积24.31万平方米,同比下降44%;其中住宅空置面积20.22万平方米,同比下降46.5%。网签数据显示,2012年可供销售商品住宅7697套,已售4536套,待售3161套,也从另一个方面表明待售房面积下降(见表6)

(七)资金来源减少

    据统计,2012年荆州城区房地产资金来源合计44.97亿元,同比下降1.2%。

资金来源中,银行贷款4.19亿元,同比下降43.9%;个人按揭贷款8.57亿元,同比下降1.9%;定金及预售款11.77亿元,同比下降0.3%,说明在限贷和差别信贷的政策下,企业贷款受到较大影响,而消费者按揭受到的影响相对较小,购房者负担有所减轻。

资金来源中,自筹资金9.68亿元,同比下降2.5%,其中自有资金4.42亿元,同比下降10%。自筹资金占完成投资额的比例为34.6%,同比增长2个百分点;自有资金占完成投资额的比例为15.8%,同比下降0.4个百分点。自有资金来源减少,其他自筹资金多数来自市场融资,资金成本很高,开发商压力加大。

    本年各项应付款17.64亿元,同比增长36.1%;其中应付工程款10.75亿元,同比增长35.7%,说明开发商的资金链有隐患。

二、荆州城区房地产市场运行特点

   

(一)荆州房地产产品结构呈现多元化

随着新区建设启动,产业地产项目和大型房企大举进入荆州城区。目前,荆州佳海浙商工业城已开始招商,荆州义乌小商品城开工建设,南国城市广场正在销售,西干渠沿岸将建“荆州天地”大型商业街,武汉天下置业集团将建关沮新城和广告文化产业园“九老仙都景区”一期工程开工,长江传媒集团将城市文化综合体上海绿地集团荆北新区打造中央商城,中外建在海子湖进行一级开发。可以说,2012年是荆州房地产从单一的商住产品向多元化产品突飞猛进的一年,标志着荆州房地产市场正迅速完善、成熟。

(二)商品房销售亮点明显

2012年荆州城区商品房销售呈现前低后高的态势,尤其是下半年增长速度较快,主力楼盘功不可没。据初步排名,在27个网签楼盘中,排名前10位的楼盘共销售商品住宅3419套,占全部已售套数的75.4%;销售率达到69.9%,比全部网签楼盘平均销售率高11个百分点(见表7)。

各月份销售量不平衡。分析发现,2月、5月、10月销售量形成峰值,而这三个峰值恰恰是排名一、二位的楚天都市佳园一期、美林湖畔二期推盘形成的。这是2012年销售的明显亮点(见表8)。

此外,2012年荆州城区乡镇商品住宅本年供应917套,销售备案476套,销售率51.9%,也创造了不错的业绩(见表9),表明乡镇房地产市场已开始形成。

(三)房价趋于稳定

2012年全市和荆州城区商品住宅销售均价波动都在既定目标范围内。新开楼盘定价都比较谨慎,略有上下浮动,房价趋于稳定。

(四)房地产业在城市经济中依然发挥着重要作用

据统计,2012年完成房地产业投资(包括房地产开发、其他住宅建设和与房地产有关的投资)99.43亿元,占全社会固定资产投资的比重为10%,比上年提高2个百分点,占比仅次于制造业(55.5%),高于其他17个行业。

2012年荆州市实现税收收入77.52亿元,同比增长21.5%,占财政总收入84.4%。其中地税收入37.20亿元,同比增长28.4%。地税收入中,营业税17.08亿元,同比增长29.7%,大部分要归功于房地产企业。最近市政府表彰了2012年全市30家纳税过3000万元的企业。其中房地产企业就占4家,分别是:公安利达集团3716万元,中大豪盛3342万元,南国商业3133万元,监利华鼎地产3068万元。可见房地产开发企业对税收贡献越来越大。

2012年荆州城区土地出让金收入30.22亿元,同比增长24.7%。其中房地产开发用地出让金收入25.23亿元,同比增长64.26%,为地方财政收入作出了突出贡献。

(五)房地产市场更加规范

市住房和城乡建设主管部门在加大房地产市场监管执法力度、妥善处理群众信访和历史遗留问题的同时,着重抓房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目计划备案、房地产开发项目手册等制度建设,进一步完善房地产市场管理,保证房地产市场健康有序发展。

总的来看,房地产业继续为推动经济发展、加快城市建设、提升人居环境、改善市民住房条件发挥着重要支柱产业的作用。

三、2013年荆州城区房地产市场展望

展望2012年荆州城区房地产市场发展趋势,首先要综合分析政策和市场大环境。

(一)国家将继续坚定不移地执行宏观调控政策

  去年年底中央政治局会议和中央经济工作会议明确提出2013年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。年底全国城乡建设工作会议也强调:继续贯彻落实好既有调控政策,继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,扩大房产税改革试点范围,支持合理自住和改善性住房需求,坚决抑制投机投资性住房需求。

2月20日国务院召开常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出,近年来,各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署,取得积极成效,投机投资性购房得到有效抑制,房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施,对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨,发挥了关键作用。

  会议指出,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性,严格执行并完善有关措施,促进房地产市场平稳健康发展。会议要求进一步完善住房供应体系,健全房地产市场运行和监管机制,加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。

  会议确定了五项政策措施:

  ——完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

  ——坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

  ——增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。

——加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

——加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。

紧接着,国务院办公厅发出《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国五条),细化了五项政策措施。

由此可知,2013年国家还是要坚现有的调控政策不动摇,方向不变、力度不减。方向不变,就是坚持宏观调控不动摇,鼓励和支持合理住房需求抑制投资投机性需求、保持房价基本稳定的方向不会改变。力度不减,就是已经出台、已经执行的调控措施,无论是行政手段还是经济手段,如限购、限贷、限价、差别化信贷、首套房贷利率优惠等等政策,都要坚持执行,不会减轻同时还要加强住房持有环节的税收政策。房地产市场调控不是权益之计,而是一项长期坚持的政策。经济发展中很多问题综合表现在房地产市场,这些问题不解决,是不会放任市场自发解决的。

(二)全国房地产市场出现向上波动趋势

经过两年的调控,2012年全国房地产市场的表现好于预期,调控政策基本落实到位,房价总体平稳,购房者充分享受到房价打折、利率下调等实惠。但房价总水平一直保持同比增长态势(见表10),11月份以后住宅成交量放大,部分城市房价反弹。据国家统计局对全国70个大中城市的监测结果,四季度,尤其是11月份以后,房价同比上涨和环比上涨的城市急剧增加。

房价不仅是经济问题,也是影响社会安定和谐的政治问题。国家不会允许房价大涨或较快上涨。今天的调控成果来之不易,中央发出的管理预期信号是稳定,但问题在于目前市场已经形成向上波动的态势,市场预期已发生变化,所以必须要稳定房价,稳定预期,从而稳定市场。这就是为什么中央一再强调房地产市场调控不能放松的原因。

表10:2012年全国房价水平

湖北省房地产市场形势与全国略有不同。除武汉是二线城市外,其他地市级城市都是三、四线城市,前三季度销售一直下降,四季度回升,但并不火爆;房价环比升降幅度不大,比较平稳(见表11)。全国、全省房地产市场形势的种种表现,势必影响荆州房地产市场的发展变化。

(三)荆州经济机遇与困难并存

2012年,是我市实施“壮腰工程”的开局之年。面对复杂严峻的国内外经济环境,全市上下坚持以科学发展为主题,坚持“稳中求进、好中求快”,以加快转变发展方式为主线,以提高经济增长质量和效益为中心,积极承接产业转移,突出抓招商引资、项目建设,大力实施壮腰工程,全市经济社会呈现稳中快进的良好态势。

随着沙北新区、荆北新区、荆州开发区商务新区、海子湖新区等建设进度加快,大型产业地产项目和大型房企大举进入荆州城区。目前,荆州佳海浙商工业城、荆州义乌小商品城南国城市广场西干渠“荆州天地”大型商业街、武汉天下置业关沮新城和广告文化产业园九老仙都景区、李埠临港工业新城、长江传媒集团城市文化综合体上海绿地中央商城等中大项目正在实施中。不久的将来,荆州经济社会将会实现跨越式发展。未来的荆州,将是经济高度发达、社会稳定和谐、充满生机活力的大城市,荆州经济社会发展给房地产业提供了广阔的空间。

但是,据有关方面最近发布的经济形势通报,当前荆州经济运行整体质量不高。表现为:一是2012年全市经济总量扩大主要靠投入增加。投资一直对荆州经济增长起到决定性的作用,随着壮腰工程的实施,投资几乎撑起整个经济增长,固定资产投资对GDP的贡献率达到为87%;拉动GDP增长9.6个百分点;全市社会消费品零售总额增速低于投资增速19.1个百分点。二是全市财政收入占GDP比重偏低(见表12)。财政总收入在全省排名第九位,较靠后。三是缺乏具有核心竞争力的工业企业龙头。四是高新技术产业规模不大。

此外,实体经济运行困难较多,如支柱产业形势严峻、企业经营成本较快上升、需求拉动力明显减弱等。荆州经济面临的最大现实是发展不够(包括房地产业),主要经济指标总量在全省没有优势,人均指标差距更大,必须大力促进产业经济向更大规模、更高层次发展。因此,当前仍需打造产业优势,积极培育房地产市场,正确引导房地产市场持续健康、有序、快速发展,壮大经济综合实力。

(四)房地产市场供应十分充足

2013年房地产市场供应量十分充足,主要体现在三方面:

一是市场上商品住宅存量很大。2012年网签楼盘尚余3161套商品住宅要转到2013年销售。加上非网签部分,存量约4000套。

二是2013年新增供应量巨大。2006—2012年底前取得土地使用权,2012年已开工、将在2013年销售的项目19个,总用地面积64.42万平方米(966.23亩),可建房屋面积214.76万平方米。

目前尚未开工的项目有29个,总用地面积152.54万平方米(2288亩),可建房屋面积455.97万平方米,其中至少有一半可能会在2013年开工。2013年政府还将出让1000亩房地产开发用地,预计可建房屋面积200万平方米。

三是大批外地企业进入荆州,如武汉百盟投资武汉竹叶山商贸武汉卓尔、武汉长江文化传媒、武汉天下置业、武汉欧亚达集团、武汉红人集团、武汉美联置业、武汉新地置业、上海绿地集团,他们无论做什么项目,都会有商住项目包含其中。估计至少有100万平方米商品住宅在2013年下半年至2014年上半年进入市场。

因此,2013年荆州房地产市场供应总量仍保持供大于求的态势,但这种关系处于动态的不平衡中,不排除结构性和区域性、时段性的供不应求。

    (五)结论

根据以上分析,2013年荆州城区房地产市场总体上继续保持平稳健康发展的态势。具体走势大体可以概括为:

一是市场快速发展。受调控政策预期和城市经济发展影响,房地产开发投资、新开工项目、市场供应量将有较大幅度增长,城区各区域发展趋于平衡,沙北新区、荆北新区成为房地产开发新的热点区域,与城区扩展和城市基础设施建设形成良性互动。

二是销售小幅增长。调控政策将稳定市场预期。很多消费者在等待时机,大量社会资金也在等待时机。近期有些楼盘热销,说明只要有合适的地段、合适的产品、合适的价位,依然可以激发不同社会阶层、不同需求消费者的潜在购买力。

三是房价基本平稳。从全局和长期看,地价上升、新区开发不断传出的利好信息,将影响2013年的房价预期。从具体项目看,楚天都市佳园、人信汇、万达广场等项目对房价也会有明显的示范作用。房价形成机制与其他商品不同,供应量十分充足,价格不一定下行。但有调控政策的硬约束,房价会继续保持目前基本平稳的态势,价格略有上下波动,不会暴涨暴跌。

                                            

 

 

 

 

 

 
 
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